Un moștenitor poate refuza vânzarea amiabilă a casei primite în devălmășie, dar nu îi poate ține pe ceilalți coproprietari blocați la nesfârșit în indiviziune. Dacă nu se înțeleg, oricare dintre ei poate cere partajul în instanță, iar judecătorul poate dispune împărțirea casei în natură, atribuirea ei către un singur moștenitor sau, în ultimă instanță, vânzarea la licitație.
Punctul de plecare este articolul 641 alineatul (4) din Codul civil, adoptat prin Legea nr. 287/2009, care cere acordul tuturor coproprietarilor pentru actele de dispoziție asupra bunului comun. Concret, dacă trei frați au câte o treime din imobil, acordul a doi dintre ei nu îl înlocuiește pe al celui de-al treilea. Acesta poate respinge oferta unui cumpărător, prețul propus sau vânzarea ca atare. Refuzul nu îi dă însă dreptul să blocheze ieșirea din coproprietate: potrivit articolului 669, partajul poate fi cerut oricând, cu excepția cazurilor în care a fost suspendat conform legii. Lipsa acordului celorlalți nu împiedică, prin ea însăși, o hotărâre judecătorească de partaj.
Nici cererea de partaj nu duce automat la scoaterea casei la vânzare. Articolul 676 din Codul civil stabilește ca regulă împărțirea în natură, proporțional cu drepturile fiecăruia. Când locuința nu poate fi împărțită convenabil, unul sau mai mulți moștenitori pot cere atribuirea întregului imobil, cu plata unei sume compensatorii, numită sultă, către ceilalți. Exemplu simplificat: la o casă evaluată la 450.000 de lei și moștenită în cote egale de trei frați, fiecare cotă valorează 150.000 de lei. Cel care păstrează imobilul datorează deci câte 150.000 de lei fiecăruia dintre ceilalți doi, dacă nu există alte bunuri sau creanțe care modifică împărțirea. Așadar, moștenitorul care nu vrea să vândă are o ieșire: să ceară casa și să plătească sulta. Dorința de a rămâne proprietar nu este însă suficientă, iar sumele stabilite trebuie achitate.
Vânzarea intră în discuție abia când nimeni nu cere atribuirea bunului sau când, după o atribuire provizorie, sumele cuvenite celorlalți nu sunt consemnate în termen. O prevede articolul 991 din Codul de procedură civilă, adoptat prin Legea nr. 134/2010. Instanța hotărăște dacă vânzarea se face prin înțelegerea părților sau prin executor judecătoresc. Dacă moștenitorii o acceptă pe cea amiabilă, judecătorul fixează un termen de cel mult trei luni, care poate fi prelungit cu acordul lor. Dacă unul dintre ei nu este de acord cu această cale sau vânzarea nu se face în termen, instanța poate trimite bunul la executor.
După rămânerea definitivă a încheierii, articolul 992 prevede vânzarea la licitație publică. În acest stadiu, acordul celui care a refuzat nu mai este necesar, iar sumele obținute se împart între coproprietari potrivit drepturilor lor. Înainte de proces, moștenitorii pot încerca o înțelegere asupra valorii casei și a modului de împărțire, de pildă ca unul să preia imobilul și să plătească cotele celorlalți. O eventuală împărțire în natură trebuie analizată în funcție de posibilitățile concrete ale imobilului.
Sursă text și foto: Biz Brașov — articolul original