Urmăreşte Jurnalul pe Discover Adaugă Jurnalul ca sursă preferată Vrei să cumperi un apartament în construcție? Cere dezvoltatorului să treacă promisiunea în Cartea Funciară Dezvoltatorii refuză notarea promisiunii în Cartea Funciară.
Este legal? Ce spune Legea Nordis Un cumpărător de apartament povestea recent, într-o postare online, un scenariu tot mai frecvent semnalat pe piața imobiliară: dezvoltatorul a refuzat să înscrie promisiunea de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară, invocând în schimb o declarație pe propria răspundere prin care se angaja să respecte „Legea Nordis”. Banca, juristul și notara consultați de cumpărător au fost, toți, de aceeași părere, antecontractul conținea clauze abuzive, iar în astfel de condiții, un credit ipotecar nu putea fi aprobat.
Întrebarea rămasă este simplă, dar cu miză mare pentru oricine cumpără o locuință aflată în construcție: este notarea în Cartea Funciară obligatorie, indiferent de ce invocă dezvoltatorul în antecontract? Legea nr. 207/2025, cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis”, a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025, fiind adoptată în urma scandalului „Nordis”, compania de dezvoltare imobiliară acuzată de o schemă amplă de fraudă legată de ansamblul rezidențial și hotelier Nordis Mamaia.
Legea a introdus cea mai amplă reformă din ultimii ani în materia antecontractelor imobiliare, cu scopul declarat de a crește siguranța juridică a cumpărătorilor de locuințe aflate în faza de proiect. Notarea în Cartea Funciară nu este opțională, este condiție de valabilitate Aici stă răspunsul direct la întrebarea din spatele acestui articol: conform legii, promisiunile de vânzare, promisiunile de cumpărare sau promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, având ca obiect unități individuale dintr-un condominiu viitor sau locuințe individuale viitoare, se încheie exclusiv în formă autentică, adică la notar, nu printr-un simplu înscris sub semnătură privată. Notarul public are, la rândul lui, obligația legală de a solicita notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în Cartea Funciară, fie chiar în ziua întocmirii actului, fie cel târziu în ziua lucrătoare următoare.
Practic, notarea în Cartea Funciară nu este un pas facultativ, negociabil sau înlocuibil printr-o altă formă de garanție, ci o condiție prealabilă pentru validitatea actului. O declarație pe propria răspundere a dezvoltatorului, oricât ar invoca articolul 207 din Codul penal, care sancționează înșelăciunea, nu are aceeași forță juridică și nu produce efectul de opozabilitate față de terți pe care îl are notarea în Cartea Funciară. Diferența este esențială: opozabilitatea înseamnă, în esență, că dreptul cumpărătorului este recunoscut și protejat inclusiv față de alți creditori sau cumpărători ai aceleiași unități, într-un eventual scenariu de insolvență sau faliment al dezvoltatorului, exact tipul de scenariu pe care legea a fost gândită să îl prevină, după cazul Nordis.
Reacția băncii, a juristului și a notarei consultate de cumpărătorul din postarea online nu este întâmplătoare. O promisiune de vânzare-cumpărare neînscrisă corect în Cartea Funciară nu oferă garanția juridică pe care instituțiile financiare o cer înainte de a aproba o finanțare ipotecară, practic, banca nu are cum să fie sigură că dreptul cumpărătorului asupra viitoarei locuințe este protejat față de eventuali alți creditori ai dezvoltatorului. De aceea, o promisiune care înlocuiește notarea obligatorie cu o simplă declarație pe propria răspundere este frecvent considerată, de instituțiile bancare, ca fiind construită pe clauze dezechilibrate și, în consecință, un motiv întemeiat de refuz al creditării.
Legea nu se oprește la obligația de notare a promisiunii. Ea introduce un set de condiții cumulative pe care dezvoltatorul trebuie să le îndeplinească înainte de a putea, măcar, promite vânzarea unei unități viitoare: Doar după îndeplinirea acestor pași, promisiunea de vânzare poate fi semnată și doar în formă autentică, la notar.