Urmăreşte Jurnalul pe Discover Adaugă Jurnalul ca sursă preferată Jakub Zerdzicki – Unsplash. com/ Ai un proprietar abuziv?
Iată exact ce poți face, conform legii Mulți chiriași cred că un proprietar poate decide oricând să-i dea afară, schimbând yala sau oprind utilitățile. Legea românească spune, însă, cu totul altceva: evacuarea se face exclusiv printr-o procedură clară, cu preaviz și, în cele mai multe cazuri, cu hotărâre judecătorească. „Proprietarul poate să mă dea afară oricând vrea.
” Este, probabil, una dintre cele mai răspândite idei greșite din rândul chiriașilor din România. În realitate, legea românească este destul de protectoare cu chiriașii care își respectă obligațiile contractuale, iar proprietarul nu poate acționa după bunul plac, oricât de mult și-ar dori acest lucru. Prima distincție importantă este cea dintre un contract de închiriere înregistrat la ANAF (sau autentificat la notar) și unul semnat doar între cele două părți, fără nicio formalitate suplimentară.
Diferența nu este doar birocratică, ci are consecințe juridice directe: dacă un contract este înregistrat la ANAF sau autentificat notarial, acesta poate constitui, în anumite condiții, titlu executoriu, ceea ce înseamnă că proprietarul poate trece direct la executare silită prin executor judecătoresc, fără să mai fie nevoit să obțină, în prealabil, o hotărâre judecătorească separată pentru evacuare. În lipsa acestei înregistrări, proprietarul trebuie să parcurgă întreaga procedură prin instanță, un proces mai lung și mai costisitor pentru el. Pentru chiriaș, un contract înregistrat oferă, de asemenea, protecție suplimentară: existența unui document oficial, cu dată certă și clauze clare, este dovada principală în orice eventual conflict cu proprietarul.
Contrar percepției populare, proprietarul nu poate cere unui chiriaș să plece „de pe o zi pe alta”, chiar dacă are un motiv legitim. Pentru contractele pe durată nedeterminată, legea prevede că oricare dintre părți, chiriaș sau proprietar, poate denunța unilateral contractul, dar doar cu respectarea unui termen de preaviz de minimum 60 de zile, sau a termenului stabilit expres în contract, dacă acesta este mai lung. Pentru contractele pe durată determinată, proprietarul nu poate, de regulă, să înceteze contractul înainte de termen, decât dacă acest drept a fost prevăzut explicit în contract, tot cu respectarea unui preaviz de minimum 60 de zile.
Chiriașul, în schimb, poate denunța și el un contract pe durată determinată, cu același termen de preaviz. Concluzia practică: dacă proprietarul dorește să încheie relația contractuală, este obligat să transmită o notificare scrisă, cu suficient timp înainte, nu doar să anunțe verbal, într-o zi, că locuința trebuie eliberată imediat. Una dintre cele mai frecvente și mai grave abateri întâlnite în relația proprietar-chiriaș este schimbarea încuietorii, ca metodă de „convingere” a chiriașului să plece mai repede.
Această practică este ilegală. Din momentul semnării contractului, proprietarul îi predă chiriașului posesia fizică a locuinței, practic, controlul asupra spațiului, deși dreptul de proprietate rămâne, evident, al său. Schimbarea yalei fără acordul chiriașului, la fel ca oprirea intenționată a apei sau a curentului electric pentru a-l forța să plece, poate constitui, din punct de vedere legal, tulburare de posesie și poate atrage răspundere atât civilă, cât și, în anumite situații, penală pentru proprietar.
Faptul că locuința este, în acte, proprietatea lui nu îi dă dreptul proprietarului să intre oricând dorește, fără înștiințare prealabilă. Codul civil garantează chiriașului dreptul la folosința liniștită a locuinței pe toată durata contractului. Proprietarul poate vizita imobilul, pentru verificări, reparații sau alte motive justificate, dar doar în condițiile stabilite prin contract, la intervale rezonabile și, întotdeauna, cu un preaviz comunicat din timp chiriașului.